22/06/2011-09:30 | Autor: Elton Brito de Carvalho;
A Notícia (Fonte: www.stf.gov.br)
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) assegurou a locador o direito de pedir o seu imóvel de volta, mesmo depois de o locatário ter feito opção pela compra. De acordo com o entendimento da Turma, a lei não dá ao locatário, diante do arrependimento do locador, a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. A decisão foi unânime.
No caso, o locador propôs ação de despejo por denúncia vazia contra o locatário depois que este já havia manifestado o desejo de comprar o imóvel nas condições oferecidas pelo proprietário – exercendo, assim, o direito de preferência que a lei lhe assegura. A sentença julgou procedente o pedido, declarou rescindido o contrato de locação e decretou o despejo.
Inconformado, o locatário apelou e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais modificou a sentença sob o fundamento de que, uma vez regularmente aceita a proposta de venda do imóvel, o locador está vinculado a seus termos, não podendo ajuizar ação de despejo por denúncia vazia, porque viola o direito de preferência do locatário por via oblíqua.
O locador recorreu ao STJ sustentando que, nos contratos de locação por prazo indeterminado, é autorizada ao proprietário a retomada do imóvel, sem a necessidade de explicitar seus motivos – desde que o locatário seja notificado com 30 dias de antecedência. Além disso, alegou que a eventual preterição do direito de preferência do locatário não pode ser examinada em ação de despejo.
A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que o direito de preferência do locatário lhe assegura a primazia na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros. Nessa situação, o locador deve comunicar sua intenção de alienar o imóvel, bem como todas as informações referentes ao negócio.
Entretanto, afirmou a ministra, ainda que o locatário manifeste sua aceitação à proposta, o locador pode desistir de vender o imóvel, embora passe a ter a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados ao locatário. “Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender o imóvel ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos”, afirmou a ministra. Para ela, a discussão acerca da má-fé do locador não inviabiliza a tutela do direito buscado por ele por meio da ação de despejo.
A ministra ressaltou, no entanto, que se o locador houvesse preterido o inquilino em função de terceiros, o locatário poderia pedir a adjudicação compulsória do imóvel. A alienação a terceiro violaria o direito de preferência e o princípio da boa-fé objetiva, que, nesse caso, deveriam ser discutidos em ação própria.
Nossos Comentários :
Antes de adentrarmos ao mérito da questão, se faz necessário mencionar a definição de alguns conceitos, inseridos na decisão em comento.
Assim, “Denúncia Vazia” é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, possibilidade expressa pelo artigo 46, parágrafos 1º e 2º, da lei de Locação:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Outro termo que se encontra na decisão é “direito de preferência”, instituto do Direito Civil, disciplinado, entretanto, pela Lei de Locações:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O artigo 27 da Lei de Locações confere direito de preferência ao locador, em detrimento de terceiros. O locador, ao pretender alienar seu imovel, deve, necessariamente, ofertá-lo ao locatário, com aspreferencias e condições ofertadas no negócio jurídico, equiparados.
Caso o locador não respeite a regra legal, não dando direito a preferencia ao locatário, correrá o risco de ter seu negócio juridico desfeito.
O locatário, por sua vez, tera que exercer seu direito de preferencia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de decadencia de seu direito de preferência, conforme art. da lei de locação:
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Caso o locatário exerça seu direito de preferência, dentro do prazo legal, nascera para o locador, caso descumpra o acordo, a possibilidade de responsabilização civil, como demostrado no artigo supramencionado.
Destarte, após a formalização do negócio, surgirá uma obrigação de fazer para ambos contratantes de modo que: para o locatário o dever de pagar o preço e para o locador a transferência da propriedade.
Como obrigação de fazer, a lei civil assim dispõe, em seu Capítulo II, relativo as obrigações de fazer:
Art. 247. Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exeqüível.
As obrigações de fazer, conforme Carlos Roberto Gonçalves consiste em uma obrigação positiva, onde o que se busca é uma prestação de fato.
No caso em comento, trata-se de alienação com a devida transferência do bem imóvel, sendo certo a necessidade da tradição e registro no cartório competente.
O artigo 249 da lei civil traz a possibilidade, nas obrigações de fazer de um terceiro poder realizar, no lugar do contratante original, todavia, neste caso concreto, não se aplica, vejamos o mandamento:
Art. 249. Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar à custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível.
A obrigação aqui tratada é personalíssima, visto que somente o proprietário poderá realizar a devida tradição do bem (imóvel), motivo que afasta os efeitos do artigo 249 do Código Civil.
Carlos Roberto Gonçalves assevera que, obrigação de fazer, é gênero cujas espécies são:
Personalíssima ou “intuito personae”, sendo aquela que não pode ser substituída por outra. São obrigações infungíveis que não podem ser trocadas por outras de mesmo gênero, qualidade e quantidade. Impessoais, em que, o agente que adimpli a obrigação é menos importante do que a realização da obrigação, em si.
Diante do exposto, podemos verificar que, ao se arrepender de alienar o imóvel, o locador não extrapolou de seu direito de proprietário.
Não obstante, ao se valer de seu direito de preferência, o locatário fez nascer, para si, o direito de provocar o judiciário, com intuito de ser indenizado.
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